인도네시아의 독특한 제도들은 투자자들에게 막대한 손실을 끼지는 경우가 왕왕있습니다. 따라서 사업을 하실 때나 투자를 하실 때는 조금 더디더라도 여러 방면에서 꼼꼼하게 위험 요소들을 제거하고 업무를 진행하셔야 합니다. 금일은 이 중에서도 토지와 관련된 사업, 투자 진행 시 반드시 확인하셔야 할 항목들을 정리해드립니다.
1. 토지용도 확인
– 인도네시아에는 토지를 받드시 용도에 맞게 사용해야 합니다. 부동산 투자를 하시던 사업체를 운영하시던 해당 지역의 임대하시는 토지의 구역과 용도를 확인하시고 본인의 사업목적에 합당한지 확인하셔야 합니다. 확인 방법은 ITR 이라는 토지국에서 발행하는 문서로 해당 토지의 zone (용도에 따라 나누어 놓은 구획)과 해당 토지의 지목을 확인하는 것입니다. 이 지목은 변경하는 것이 거의 불가능에 가깝울만큼 어렵기 때문에 아무리 입지가 마음에 드시더라도 지목이 맞지 않으시면 임대하셔서는 안됩니다. 해당 지역에 적합하지 않는 사업체는 사업허가가 나지 않고, 건축허가도 나지 않기 때문입니다.
– 건물이 없는 임야나 나대지 뿐만 아니라 기존 건물을 임대하실 때도 마찬가지 입니다. 토지의 지목을 확인하시고, 해당 건물이 IMB가 있는 지 확인하셔야 합니다. 발리에는 무허가 건물이 아주 많고, 이런 건물을 임대하셨을 경우 차후에 IMB를 진행하는 것 자체가 불가능 할 수 있습니다.
2. IMB를 확인
– IMB는 반드시 건물을 짓기 전에 받으셔야 합니다. IMB없는 건물은 무허가 건물입니다. 원칙적으로 불법 건축물은 철거명령이 내려질 수 있으며, 이러한 철거 명령을 받으셨을 경우 철거비용은 물론, 벌금형에 처해질 수도 있습니다.
– IMB에는 해당 건출물의 용도가 기재되어 있습니다. 거주용 집으로 건축허가를 받은 건물은 거주용 집으로만 사용할 수 있어서, 숙박업이나 호텔 둥 기재되어 있는 용도 이외로 사용하실 수 없습니다. 만약 건물의 용도를 변경하시려면 다시 IMB를 받아야 합니다.
-Zone (ITR에 명시되어 있는 토지구획)에 따라 특정 지역은 개발이 불가하거나 (그린 존) 특정 목적 (거주 지역, 상업지역)에 상응하는 IMB 만 획득 가능합니다. 따라서 토지의 구회과 지목을 확인하시는 것에 각별한 유의를 하지 않으시면 투자 목적을 실현하지도 못한 채 쓸모없는 토지를 임대하거나 매입한 건물을 원래의 투자 목적 대로 사용할 수 없게 됩니다.
<대표적인 IMB>
– 거주용 집: Rumah
– 상점/가게용: Toko
– 사업체 및 사무실 : Kantor
– 해외 법인의 대표 사무실 : Perkantoran
– 주상 복합: Ruko
– 주거/사무실 복합: Rukan
– 몰/복합 상점: pertokoan
– Hotel: perhotel
– Gues house: villa/ rumah singah
– Apartment: Apartment/ rusun
– complex: perrumahan
– 임대용 집: ruamh sewa
3. 다른 사람 명의로 부동산을 취득할 수 없습니다.
– 외국인은 개인 자격으로 토지를 매입할 수 없습니다. 따라서 명의를 빌려서 집이나 땅을 매입하시는 간접 투자 형태를 많이 이용하시는데, 매우 위험합니다. 명의자가 땅의 소유권을 갖게 되고 투자자는 그 어떤 권리도 보호 받지 못합니다. (이미 대법원 판례가 나온지 수년이 되었고 이러한 명의 대행 관련 소송은 분쟁 거리도 되지 않습니다. 무조건 패소 합니다)
부동산을 혹시 다른 사람 명의로 가지고 계시다면 매매하신 후 이익을 실현하시길 권해드립니다. 발리는 부동산의 장기 임대가 가능하므로 장기 임대로 비즈니스를 구상하시는 것이 좋습니다.
– 매매, 장기 임대는 부동산 전문 PPAT Notaris에서 계약서를 “인도네시아어”로 작성합니다.
– 인도네시아 민법은 상호 계약 주의에 기반하므로 모든 권리관계는 계약서 안에 담겨 있어야 하므로 계약 시 가능한 모든 권리 관계를 명시해 놓아야합니다.
4. 낙장불입, 한번 납입한 돈은 되찾을 수 없습니다.
– 타인에게 지급한 돈은 어떤 명목의 돈이든 되찾기 힘드므로, 지급 전에 신중히 생각하시고 지급해야 합니다.
5. 지역에 따라 행정 절차가 다르므로, 관할 지역의 절차를 잘 알아두어야 합니다.
– 같은 행정 사무라도 바둥지역 다르고 덴파사르 지역이 다릅니다. 소요되는 시간 비용도 천차 만별일 뿐더러 간혹 프로세스 가능성 조차도 다릅니다. 따라서 발리 투자 시는 투자 지역을 선정하실 때 반드시 유의하셔야 합니다.
– 바둥지역은 신규 호텔 라이센스가 전면 금지되었고 여행사 라이센스도 금지 입니다. 우붓이나 짱구 지역의 일부는 그린 존으로 어떤 개발도 허용되지 않습니다. 건축되어 있는 빌라중 많은 수가 불법 빌라입니다. 잘 못 임대했을 경우 어느날 철거 명령을 받으실 수도 있습니다.
– 여분을 방을 렌트해주는 Pondok Wisata 는 상업 지역에 한하여 인도네시아 개인에게만 허용되는 라이센스입니다.
6.인도네시아 소송 시스템은 거의 쓸모가 없습니다.
– 인도네시아는 사인 간의 기망 행위로 인한 손해는 거의 대부분 민사에 할당합니다. 따라서 손해를 보전 받거나 투자금을 법적 절차를 통해 구제받기는 매우 힘듭니다.
– 안전한 투자를 위해서는 사후적 조치보다는 사전적 손실 예방이 필요합니다.
7. 비슷한 케이스 완전 다른 결말
– 다른 사람들의 경험담은 그저 경험담일 뿐입니다. 실제 진행 요건 및 절차가 매우 상이하니 다른 분들의 경험담을 맹신해서는 안됩니다.
– 분쟁이 생겼을 경우는 즉시 법률 조력자의 도움을 얻기를 조언해드립니다.
