오늘은 초기 정착 비용을 최소한으로 줄이는 방법 중 하나인 토지 장기 임대 후 건축에 대한 장점을 포스팅하고자 합니다.
1. 사업 목적에 맞는 IMB 건축물의 공급 부족
발리에서 법인을 설립하기 위해서는 법인 설립을 할 건물에 해당 법인에 적합한 IMB가 구비되어 있어야 하는데, 이러한 상업용 목적으로 IMB를 보유한 건물이 매우 적습니다. 따라서 적당한 건물을 구하기 어려운 데다가 간혹 구한다 하더라도 임대가가 매우 높기 때문에 법인 설립 후 적당한 사무실을 다시 구하게 됩니다. 이 과정에서 법인 등기/ 정관/ 각종 라이선스/ 주소지 증명 등에 소요된 모든 비용이 주소지 이전에 따라 고스란히 비용이 다시 발생하게 됩니다.
2. 부실한 건축물과 인프라
임대한 건축물이 적합한 IMB를 가졌다 하더라도, 사용할 때 치명적인 단점이 있어 실제로 정착한 후에는 사용상의 불편함을 이유로 이전을 해야 할 필요성이 생기기도 합니다. 가장 흔한 예로는 건축물의 전기 용량 부족/ 누수/ 하수 역류 등이 있습니다. 한국에서는 도시 인프라가 잘 갖춰져 있기 때문에 겪을 수 없는 문제들이지만 발리는 시내 한복판에서도 겪을 수 있는 문제들입니다.
임대할 때는 눈여겨보지 않았다가 직접 거주할 때 흔히 발생하는 전기 용량 부족의 경우, 증설을 하고자 해도 건물이 설계될 때부터 한계가 있어 아예 불가능한 경우가 많고 임대인의 말만 믿고 임대하였는데 전기 불법 증설로 인해 전기 시스템이 불안하거나 누전, 화재로 이어지는 경우도 왕왕 있습니다. 또한 하수가 하수로의 연결되어 있지 않아 버려지는 하수가 전부 건축물 부지에 고여 있다가 우기에 실내로 하수가 역류되는 난감한 경우도 흔한 일들 중 하나입니다.
실제로 현지인들보다 훨씬 많은 전기제품을 사용하고 많은 양의 물을 사용하는 한국인들과 인도네시아인의 생활 양식의 차이에서 야기되는 건축물의 한계들을 임대 시에 예측하고 확인 후 계약하기가 쉽지는 않습니다.
3. 이웃과 갈등, 진입로 문제
발리의 많은 건축물 중 토지에 공유 도로와 연결이 되어 있지 않은 경우 사유지를 도로처럼 사용하거나, 도로가 이미 있다고 생각한 후 건물을 빌린 후 건물 주와 이웃 간의 분쟁으로 사유지 상의 도로를 폐쇄하는 극단적인 상황에 이르기도 합니다. 또한 이웃에서 내 건축물 옆 부지를 혐오 시설 (축사/ 닭장/ 쓰레기 장)으로 사용하여 막대한 피해를 주기도 합니다.
대부분 도시 생활을 하다가 발리로 이주/정착하시는 분들은 법인 설립 지나 거주지를 선정하실 때 건물만 보고 임대 여부를 결정하셨다가 상기에 기술된 이유로 고생을 하시다가 다시 법인 설립지/주소지를 이전하는 과정을 몇 번씩 거치게 되어 많은 부대 비용이 추가로 발생되곤 합니다.
이러한 시행착오를 줄일 수 있는 방법 중 하나가 적합한 도시 구획 지역 (상업 존/ 거주 존/ 관광존)에 땅을 장기 임차하여 법인 설립과 거주지를 건축, 장기적으로 등록하는 방안입니다. 이 경우는 각 지역마다 다르지만 대략 임대 비용 대비 50%가량 저렴하면서도 다음과 같은 장점도 지니게 됩니다.
1. 내 사업 목적에 맞는 IMB 획득: 건물 건축 전 사업 목적에 맞는 IMB를 구비할 수 있습니다.
2. 사업장/주소지 이전에 드는 부대비용 절약: 이전의 필요성이 없으므로, 이전에 드는 각종 부대 비용을 줄일 수 있습니다.
3. 사업 형태/ 생활에 맞는 인프라 구축: 전기용량/인터넷 용량/수도/하수도 연결 등 발리 기준이 아닌 한국 생활 기준에 적합한 인프라를 구축할 수 있습니다. 만약 법인과 주거를 같이 해결하는 RUKAN (Rumah and Kantor)를 계획하신다면 훨씬 적은 비용으로 쾌적한 주택 환경을 구축할 수 있게 됩니다.
4. 이웃과의 불필요한 분쟁 회피: IMB를 진행하면서 내 건축물이 입지할 토지의 용도 (Tanah Aspec)/구획( 상업용/주거용/관광용/개발제한구역/ 농지/전/ etc)에 대한 정확한 파악이 가능하여 불필요한 분쟁을 피할 수 있습니다. 이웃의 건축물의 토지 구획에 맞지 않는 사용으로 피해를 보셨을 경우는 관할 관청에 민원을 제기할 수 있습니다. 또한 사유지를 도로로 사용하는 경우 IMB 단계에서 Akses Jalan (도로 접근)에 대한 동의를 득해야만 프로세스가 가능하므로 향후 도로 봉쇄 등의 분쟁의 소지도 없어지게 됩니다.
단, 토지 임대 후 건축의 경우도 각 관할 지역마다 프로세스와 관할 지역 내 세규가 각기 상이함으로, 반드시 토지 및 건축에 관해 전문가와 모든 과정을 함께 진행하셔야 그 실익이 있습니다. 덜컥 아무 토지나 임대하였다가 건축 허가가 안 나거나 인프라 연결 (전기/ 수도/하수/인터넷 등)에 더 많은 비용이 드는 경우도 있고, 현지 건축 업자에게 속아 건축 허가가 없는 무허가 건물을 짓거나 다른 사람의 사유지를 도로로 사용했다가 도록 가 봉쇄되어 건축물 자체를 사용할 수 없게 되는 경우 등 투자 자체가 실패로 끝날 확률 또한 적지 않기 때문입니다.
